Pacht, Betrieb und Modernisierung Cassiopeia Therme Badenweiler (CTBw)

Gegenstand der Ausschreibung sind die Pacht, der Betrieb und die Modernisierung der Cassiopeia Therme in Badenweiler. Das Land Baden-Württemberg, vertreten durch das Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg ("Auftraggeber"), beabsichtigt, einen qualifizierten Betreiber mit langjähriger Erfahrung zu finden, der die historische und kulturelle Bedeutung der Cassiopeia Therme erkennt, bewahrt und wirtschaftlich, nachhaltig …

CPV: 92610000 Provoz sportovních zařízení, 45212212 Stavební úpravy plováren, 45211370 Stavební práce na saunách, 45212000 Stavební úpravy budov sloužících pro volný čas, sporty, kulturu, ubytování a restaurace, 92522000 Ochrana historických památek a budov
Místo provedení:
Pacht, Betrieb und Modernisierung Cassiopeia Therme Badenweiler (CTBw)
Misto zadání:
Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg
Číslo zakázky:
FM-2025-003

1. Beschaffer

1.1 Beschaffer

Offizielle Bezeichnung : Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg
Rechtsform des Erwerbers : Regionale Gebietskörperschaft
Tätigkeit des öffentlichen Auftraggebers : Wirtschaftliche Angelegenheiten

2. Verfahren

2.1 Verfahren

Titel : Pacht, Betrieb und Modernisierung Cassiopeia Therme Badenweiler (CTBw)
Beschreibung : Gegenstand der Ausschreibung sind die Pacht, der Betrieb und die Modernisierung der Cassiopeia Therme in Badenweiler. Das Land Baden-Württemberg, vertreten durch das Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg ("Auftraggeber"), beabsichtigt, einen qualifizierten Betreiber mit langjähriger Erfahrung zu finden, der die historische und kulturelle Bedeutung der Cassiopeia Therme erkennt, bewahrt und wirtschaftlich, nachhaltig und zukunftsfähig weiterentwickelt. Die Cassiopeia Therme in Badenweiler ist seit längerer Zeit sanierungsreif. Es sind erhebliche Investitionen in den Bestand notwendig, um die historische Substanz für kommende Generationen zu erhalten und gleichzeitig die Therme in Bezug auf Nachhaltigkeit und Attraktivität zukunftsfähig zu gestalten. Insbesondere den genauen Umfang der verpachteten Grundstücke und Gebäude bzw. Anlagen sowie die Pflichten des Betreibers wird der Auftraggeber im Verhandlungsverfahren konkretisieren. Aktuell betreibt die Staatsbad Badenweiler GmbH ("SBG"), eine 100-%ige Tochtergesellschaft der BKV- Bäder- und Kurverwaltung Baden-Württemberg AöR ("BKV"), die Cassiopeia Therme. Die BKV wird zu 100 % vom Land Baden-Württemberg getragen. Nach aktuellem Stand wird der obsiegende Bieter die Cassiopeia Therme nicht selbst pachten, sondern durch die von ihm zu erwerbende SBG. Zu diesem Zweck wird der obsiegende Bieter voraussichtlich einen Geschäftsanteilskaufvertrag mit der BKV schließen. Der Auftraggeber behält sich vor, im Laufe des Verfahrens von einem Verkauf der Geschäftsanteile der SBG durch die BKV an den obsiegenden Bieter abzusehen und den Pachtvertrag unmittelbar mit dem Bieter zu schließen.
Kennung des Verfahrens : a152bd68-8d77-406e-9881-d976b9d4b615
Interne Kennung : FM-2025-003
Verfahrensart : Verhandlungsverfahren mit vorheriger Veröffentlichung eines Aufrufs zum Wettbewerb/Verhandlungsverfahren
Das Verfahren wird beschleunigt : nein
Begründung des beschleunigten Verfahrens :
Zentrale Elemente des Verfahrens :

2.1.1 Zweck

Art des Auftrags : Dienstleistungen
Haupteinstufung ( cpv ): 92610000 Betrieb von Sportanlagen
Zusätzliche Einstufung ( cpv ): 45212212 Bauarbeiten für Schwimmbäder
Zusätzliche Einstufung ( cpv ): 45211370 Bauarbeiten für Saunen
Zusätzliche Einstufung ( cpv ): 45212000 Bauarbeiten für Gebäude, die der Freizeitgestaltung, dem Sport, der Kultur, der Unterbringung und Verpflegung dienen
Zusätzliche Einstufung ( cpv ): 92522000 Dienstleistungen im Bereich Denkmalschutz

2.1.2 Erfüllungsort

Postanschrift : Neues Schloss - Schlossplatz 4
Stadt : Stuttgart
Postleitzahl : 70173
Land, Gliederung (NUTS) : Stuttgart, Stadtkreis ( DE111 )
Land : Deutschland

2.1.2 Erfüllungsort

Stadt : Badenweiler
Postleitzahl : 79410
Land, Gliederung (NUTS) : Breisgau-Hochschwarzwald ( DE132 )
Land : Deutschland

2.1.3 Wert

Geschätzter Wert ohne MwSt. : 30 000 000 Euro

2.1.4 Allgemeine Informationen

Zusätzliche Informationen : Bekanntmachungs-ID: CXR6YYPYMMY
Rechtsgrundlage :
Richtlinie 2014/24/EU
vgv -

2.1.6 Ausschlussgründe

Quellen der Ausschlussgründe : Bekanntmachung
Verstoß gegen die in den rein innerstaatlichen Ausschlussgründen verankerten Verpflichtungen :
Beteiligung an einer kriminellen Vereinigung :
Terroristische Straftaten oder Straftaten im Zusammenhang mit terroristischen Aktivitäten :
Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung :
Betrug :
Korruption :
Kinderarbeit und andere Formen des Menschenhandels :
Verstoß gegen die Verpflichtung zur Entrichtung von Steuern :
Verstoß gegen die Verpflichtung zur Entrichtung von Sozialversicherungsbeiträgen :
Verstoß gegen umweltrechtliche Verpflichtungen :
Verstoß gegen sozialrechtliche Verpflichtungen :
Verstoß gegen arbeitsrechtliche Verpflichtungen :
Zahlungsunfähigkeit :
Verwaltung der Vermögenswerte durch einen Insolvenzverwalter :
Einstellung der gewerblichen Tätigkeit :
Der Zahlungsunfähigkeit vergleichbare Lage gemäß nationaler Rechtsvorschriften :
Schwerwiegendes berufliches Fehlverhalten :
Vereinbarungen mit anderen Wirtschaftsteilnehmern zur Verzerrung des Wettbewerbs :
Interessenkonflikt aufgrund seiner Teilnahme an dem Vergabeverfahren :
Direkte oder indirekte Beteiligung an der Vorbereitung des Vergabeverfahrens :
Vorzeitige Beendigung, Schadensersatz oder andere vergleichbare Sanktionen :
Falsche Angaben, verweigerte Informationen, die nicht in der Lage sind, die erforderlichen Unterlagen vorzulegen, und haben vertrauliche Informationen über dieses Verfahren erhalten. :

5. Los

5.1 Technische ID des Loses : LOT-0001

Titel : Pacht, Betrieb und Modernisierung Cassiopeia Therme Badenweiler (CTBw)
Beschreibung : Gegenstand der Ausschreibung sind die Pacht, der Betrieb und die Modernisierung der Cassiopeia Therme in Badenweiler. Das Land Baden-Württemberg, vertreten durch das Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg ("Auftraggeber"), beabsichtigt, einen qualifizierten Betreiber mit langjähriger Erfahrung zu finden, der die historische und kulturelle Bedeutung der Cassiopeia Therme erkennt, bewahrt und wirtschaftlich, nachhaltig und zukunftsfähig weiterentwickelt. Die Cassiopeia Therme in Badenweiler ist seit längerer Zeit sanierungsreif. Es sind erhebliche Investitionen in den Bestand notwendig, um die historische Substanz für kommende Generationen zu erhalten und gleichzeitig die Therme auf Nachhaltigkeit und Attraktivität zukunftsfähig zu gestalten. Nach dem derzeitigen Stand liegen dem Vertragsmodell die folgenden Eckpunkte zugrunde: Der Auftragnehmer muss die Cassiopeia Therme auf Grundlage seines baulichen Konzeptes, der Vorgaben des Landes sowie der gesetzlichen und behördlichen Vorgaben (insb. Denkmalschutz) modernisieren. Zudem sollen die Ziele des Energie- und Klimaschutzkonzeptes für Landesliegenschaften 2030 vom 20.06.2023 berücksichtigt werden. Der Auftragnehmer übernimmt dabei die Baurisiken, insbesondere zum Baugrund und zum Zustand der Bestandsgebäude. Der Auftragnehmer ist zudem verpflichtet, die Cassiopeia Therme nach den Vorgaben seines betrieblichen Konzepts und den Vorgaben des Landes zu betreiben. Den Betrieb der Cassiopeia Therme führt der Auftragnehmer auf eigenes Risiko. Der Auftragnehmer zahlt eine Pacht an den Auftraggeber bzw. erhält von diesem einen Zuschuss (falls es eine negative Pacht ist). Ggfs. erhält er einen einmaligen Baukostenzuschuss. Bei den Zuschüssen handelt es sich nicht um Zuwendungen i.S.d. §§ 23, 24 LHO BW. Zudem erhält der Auftragnehmer grundsätzlich die Besuchereinnahmen. Den genauen Umfang der verpachteten Grundstücke und Gebäude bzw. Anlagen sowie die Pflichten des Betreibers wird der Auftraggeber im Verhandlungsverfahren konkretisieren. Aktuell betreibt die Staatsbad Badenweiler GmbH ("SBG"), eine 100-%ige Tochtergesellschaft der BKV- Bäder- und Kurverwaltung Baden-Württemberg AöR ("BKV"), die Cassiopeia Therme. Die BKV wird zu 100 % vom Land Baden-Württemberg getragen. Nach aktuellem Stand wird der obsiegende Bieter die Cassiopeia Therme nicht selbst pachten, sondern durch die von ihm zu erwerbende SBG. Zu diesem Zweck wird der obsiegende Bieter einen gesonderten Geschäftsanteilskaufvertrag mit der BKV schließen. Ziel dieses Vorgehens ist es, den bei der SBG bestehenden Verlustvortrag (teilweise) zu erhalten. Der Auftraggeber behält sich vor, im Laufe des Verfahrens von einem Verkauf der Geschäftsanteile der SBG durch die BKV an den obsiegenden Bieter abzusehen und den Pachtvertrag unmittelbar mit dem Bieter zu schließen. Die Einzelheiten werden Gegenstand der Verhandlungen sein. Der Auftraggeber behält sich vor, im Rahmen der Verhandlungen auch den Umfang der o.g. Eckpunkte des Vertragsmodells zu ändern. Insbesondere wird der Auftraggeber auch über eine etwaige spätere Übernahme u.a. der Immobilien an der Kaiserstraße 1-5 und Ausdehnung der Nutzungsmöglichkeit auf diese Immobilien verhandeln.
Interne Kennung : FM-2025-003

5.1.1 Zweck

Art des Auftrags : Dienstleistungen
Haupteinstufung ( cpv ): 92610000 Betrieb von Sportanlagen
Zusätzliche Einstufung ( cpv ): 45212212 Bauarbeiten für Schwimmbäder
Zusätzliche Einstufung ( cpv ): 45211370 Bauarbeiten für Saunen
Zusätzliche Einstufung ( cpv ): 45212000 Bauarbeiten für Gebäude, die der Freizeitgestaltung, dem Sport, der Kultur, der Unterbringung und Verpflegung dienen
Zusätzliche Einstufung ( cpv ): 92522000 Dienstleistungen im Bereich Denkmalschutz

5.1.2 Erfüllungsort

Postanschrift : Neues Schloss - Schlossplatz 4
Stadt : Stuttgart
Postleitzahl : 70173
Land, Gliederung (NUTS) : Stuttgart, Stadtkreis ( DE111 )
Land : Deutschland
Zusätzliche Informationen :

5.1.2 Erfüllungsort

Stadt : Badenweiler
Postleitzahl : 79410
Land, Gliederung (NUTS) : Breisgau-Hochschwarzwald ( DE132 )
Land : Deutschland
Zusätzliche Informationen :

5.1.3 Geschätzte Dauer

Laufzeit : 25 Jahr

5.1.6 Allgemeine Informationen

Auftragsvergabeprojekt nicht aus EU-Mitteln finanziert
Die Beschaffung fällt unter das Übereinkommen über das öffentliche Beschaffungswesen : nein
Diese Auftragsvergabe ist auch für kleine und mittlere Unternehmen (KMU) geeignet : nein

5.1.7 Strategische Auftragsvergabe

Ziel der strategischen Auftragsvergabe : Keine strategische Beschaffung

5.1.9 Eignungskriterien

Quellen der Auswahlkriterien : Bekanntmachung
Kriterium : Eintragung in das Handelsregister
Beschreibung : Mit ihrem Teilnahmeantrag sollen die Bewerber folgende Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (bei Bewerbergemeinschaften von jedem Mitglied): a) Eigenerklärung, aus der hervorgeht, dass keine Ausschlussgründe im Sinne der §§ 123, 124 GWB vorliegen bzw. erfolgreiche Selbstreinigungsmaßnahmen im Sinne des § 125 GWB durchgeführt worden sind; b) Eigenerklärung, aus der hervorgeht, dass der Bewerber nicht mit einer Geldbuße von wenigstens EUR 2.500,00 (zweitausendfünfhundert) wegen eines Verstoßes nach § 21 MiLoG belegt worden ist; c) Eigenerklärung, in welcher der Bewerber bestätigt, nicht zu den in Art. 5k Absatz 1 der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 in der Fassung des Art. 1 Ziff. 25 der Verordnung (EU) 2025/395 des Rates vom 24. Februar 2025 über restriktive Maßnahmen angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren, genannten Personen oder Unternehmen, die einen Bezug zu Russland im Sinne der Vorschrift aufweisen, zu gehören. d) einen aktuellen Auszug des Eintrags seines Unternehmens im Berufs- oder Handelsregister (bei GmbH & Co. KG auch der Komplementär-GmbH).
Kriterium : Andere wirtschaftliche oder finanzielle Anforderungen
Beschreibung : Die Bewerber sollen möglichst die folgenden Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (bei Bewerbergemeinschaften von jedem Mitglied): Eigenerklärung über die in den letzten 3 abgeschlossenen Geschäftsjahren erwirtschafteten Gesamtumsätze sowie über die in den letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahren erwirtschafteten Umsätze mit Leistungen, die mit dem ausgeschriebenen Auftragsgegenstand vergleichbar sind.
Kriterium : Referenzen zu bestimmten Dienstleistungen
Beschreibung : Die Bewerber sollen möglichst die folgenden Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (Bewerbergemeinschaften werden als Ganzes betrachtet): Angabe von maximal 5 Referenzen, die mit dem Projekt und den zu vergebenden Leistungen vergleichbar sind, möglichst unter Angabe des genauen Auftrags, der Auftragssumme, des Auftraggebers nebst Ansprechperson, der Leistungsart und der Leistungszeiträume sowie eine Erläuterung, warum die Referenzen aus Sicht des Bewerbers mit diesem Projekt und den hier abgefragten Leistungen (s. Ziffer 5.1) vergleichbar sind. Aus den Referenzen soll sich ergeben, dass der Bewerber über Erfahrungen in den folgenden Bereichen verfügt: - Betrieb von Thermen oder ähnlichen Wellness-Einrichtungen, einschließlich der Verwaltung von Bade- und Saunalandschaften, Wellness- und Ruhebereichen; - denkmalgerechte Restaurierung und Instandhaltung/Sanierung historischer Bausubstanz; - Durchführung von Projekten zur technischen Modernisierung von Gebäuden, einschließlich der Installation energieeffizienter Systeme und der Nutzung erneuerbarer Energien; - nachhaltige Betriebsführung mit besonderem Fokus auf Energieeffizienz, Ressourcenschonung und umweltfreundliche Technologien.
Anhand der Kriterien werden die Bewerber ausgewählt, die zur zweiten Phase des Verfahrens eingeladen werden sollen
Rangfolge : 5
Informationen über die zweite Phase eines zweiphasigen Verfahrens :
Mindestzahl der zur zweiten Phase des Verfahrens einzuladenden Bewerber : 3
Höchstzahl der zur zweiten Phase des Verfahrens einzuladenden Bewerber : 5
Das Verfahren wird in mehreren aufeinanderfolgenden Phasen durchgeführt. In jeder Phase können einige Teilnehmer ausgeschlossen werden

5.1.11 Auftragsunterlagen

Sprachen, in denen die Auftragsunterlagen offiziell verfügbar sind : Deutsch
Frist für die Anforderung zusätzlicher Informationen : 02/05/2025 23:59 +02:00

5.1.12 Bedingungen für die Auftragsvergabe

Bedingungen für die Einreichung :
Elektronische Einreichung : Erforderlich
Sprachen, in denen Angebote oder Teilnahmeanträge eingereicht werden können : Deutsch
Elektronischer Katalog : Nicht zulässig
Varianten : Nicht zulässig
Die Bieter können mehrere Angebote einreichen : Nicht zulässig
Frist für den Eingang der Teilnahmeanträge : 08/05/2025 14:00 +02:00
Informationen, die nach Ablauf der Einreichungsfrist ergänzt werden können :
Nach Ermessen des Käufers können alle fehlenden Bieterunterlagen nach Fristablauf nachgereicht werden.
Zusätzliche Informationen : Der Auftraggeber behält sich vor, Unterlagen nachzufordern. Hierauf besteht kein Rechtsanspruch.
Auftragsbedingungen :
Die Auftragsausführung muss im Rahmen von Programmen für geschützte Beschäftigungsverhältnisse erfolgen : Ja
Elektronische Rechnungsstellung : Erforderlich
Aufträge werden elektronisch erteilt : ja
Zahlungen werden elektronisch geleistet : nein

5.1.15 Techniken

Rahmenvereinbarung :
Keine Rahmenvereinbarung
Informationen über das dynamische Beschaffungssystem :
Kein dynamisches Beschaffungssystem

5.1.16 Weitere Informationen, Schlichtung und Nachprüfung

Überprüfungsstelle : Regierungspräsidium Karlsruhe Vergabekammer Baden-Württemberg -
Organisation, die zusätzliche Informationen über das Vergabeverfahren bereitstellt : Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg -
Organisation, die weitere Informationen für die Nachprüfungsverfahren bereitstellt : Regierungspräsidium Karlsruhe Vergabekammer Baden-Württemberg -
Organisation, die Teilnahmeanträge entgegennimmt : Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg -

8. Organisationen

8.1 ORG-0001

Offizielle Bezeichnung : Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg
Registrierungsnummer : 08-A3464-40
Postanschrift : Neues Schloss - Schlossplatz 4
Stadt : Stuttgart
Postleitzahl : 70173
Land, Gliederung (NUTS) : Stuttgart, Stadtkreis ( DE111 )
Land : Deutschland
Telefon : +49 7111230
Rollen dieser Organisation :
Beschaffer
Organisation, die zusätzliche Informationen über das Vergabeverfahren bereitstellt
Organisation, die Teilnahmeanträge entgegennimmt

8.1 ORG-0002

Offizielle Bezeichnung : Regierungspräsidium Karlsruhe Vergabekammer Baden-Württemberg
Registrierungsnummer : 08-A9866-40
Stadt : Karlsruhe
Postleitzahl : 76137
Land, Gliederung (NUTS) : Karlsruhe, Stadtkreis ( DE122 )
Land : Deutschland
Telefon : +49 7219268730
Rollen dieser Organisation :
Überprüfungsstelle
Organisation, die weitere Informationen für die Nachprüfungsverfahren bereitstellt

8.1 ORG-0003

Offizielle Bezeichnung : Datenservice Öffentlicher Einkauf (in Verantwortung des Beschaffungsamts des BMI)
Registrierungsnummer : 0204:994-DOEVD-83
Stadt : Bonn
Postleitzahl : 53119
Land, Gliederung (NUTS) : Bonn, Kreisfreie Stadt ( DEA22 )
Land : Deutschland
Telefon : +49228996100
Rollen dieser Organisation :
TED eSender
Informationen zur Bekanntmachung
Kennung/Fassung der Bekanntmachung : 155e5471-2643-4079-93da-99d25d3823eb - 01
Formulartyp : Wettbewerb
Art der Bekanntmachung : Auftrags- oder Konzessionsbekanntmachung – Standardregelung
Datum der Übermittlung der Bekanntmachung : 04/04/2025 10:44 +02:00
Sprachen, in denen diese Bekanntmachung offiziell verfügbar ist : Deutsch
Veröffentlichungsnummer der Bekanntmachung : 00222403-2025
ABl. S – Nummer der Ausgabe : 68/2025
Datum der Veröffentlichung : 07/04/2025